La figura del Property Manager è fondamentale nel settore immobiliare, poiché si occupa della gestione e della valorizzazione degli immobili per conto di proprietari privati o aziende. E' importante sottolineare che il Property Manager si occupa di una vasta gamma di attività, tra cui la manutenzione degli edifici, la gestione degli affitti e la cura delle relazioni con gli inquilini, compratori e venditori, cura ogni aspetto contrattuale, di natura giuridica e processuale. Questo professionista agisce come intermediario tra il proprietario e i locatari, garantendo che gli immobili siano sempre in buone condizioni e che le esigenze di entrambe le parti siano soddisfatte. In un mercato immobiliare in continua evoluzione, avere un esperto di property management può fare la differenza.
Chi possiede più di un immobile — privati con un piccolo patrimonio ereditato, investitori o imprese con portafogli più corposi — conosce bene il problema: tra contratti da redigere, scadenze da rispettare, inquilini da selezionare e verifiche da effettuare prima di ogni acquisto o vendita, la gestione di un patrimonio immobiliare richiede tempo e competenze specifiche che raramente il proprietario ha a disposizione.
È in questo contesto che si è affermata negli ultimi anni una figura professionale relativamente nuova nel panorama italiano: il property manager.
Cos'è il property management
Il property management è l'attività di gestione professionale di uno o più immobili per conto del proprietario. Comprende, a seconda dei casi, la ricerca e selezione di inquilini o acquirenti, la redazione e il controllo dei contratti, il monitoraggio delle scadenze, la gestione dei rapporti con eventuali amministratori di condominio e la verifica dello stato dell'immobile nel tempo.
È importante distinguere due profili diversi che in Italia si muovono sotto questa etichetta:
- un property manager con funzione di intermediazione, che mette in contatto proprietario e conduttore/acquirente e deve essere iscritto come agente immobiliare, con i relativi requisiti di legge;
- un property manager con funzione di consulenza, che non si occupa di intermediazione ma affianca il proprietario nella parte gestionale, contrattuale e legale del rapporto.
È proprio in questo secondo ambito — quello della consulenza legale — che si colloca il servizio di property management offerto da uno studio legale, che può affiancarsi ad esperti agenti immobiliare per offrire al meglio i propri servizi.
Perché la componente legale è centrale nella gestione di un patrimonio immobiliare
Gestire un immobile, soprattutto se destinato alla locazione o alla vendita, comporta una serie di verifiche e adempimenti che vanno ben oltre la semplice ricerca dell'inquilino o dell'acquirente. Prima di qualsiasi compravendita, ad esempio, è opportuno effettuare:
- una verifica catastale, per accertare la correttezza delle pratiche di accatastamento dell'immobile;
- una verifica ipotecaria, per controllare iscrizioni e trascrizioni che gravano sul bene;
- una verifica fiscale, per escludere pendenze fiscali collegate all'immobile;
- una verifica successoria, quando l'immobile proviene da un'eredità, per ricostruire la corretta catena dei passaggi tra gli eredi;
- una verifica condominiale, per conoscere la storia del condominio e valutare eventuali spese future, e soprattutto;
- una verifica sullo stato dell'immobile per non trovare sorprese future una volta acquistato o locato l'immobile
A queste si aggiunge la valutazione dell'affidabilità della controparte (ad esempio l'eventuale esposizione a procedure esecutive o concorsuali) e l'assistenza nella redazione dei contratti, dal preliminare fino al rogito.
I servizi che uno studio legale può offrire in materia di property management
Uno studio legale che si occupa di property management può quindi affiancare privati e imprese in diverse fasi:
- prima dell'acquisto o della vendita, con le verifiche legali sopra descritte;
- nella fase contrattuale, redigendo e controllando contratti preliminari, contratti di locazione e atti connessi;
- nella gestione corrente, monitorando scadenze, rinnovi e adempimenti relativi agli immobili locati;
- nei rapporti con il condominio, quando l'immobile fa parte di uno stabile condominiale;
- nelle aste giudiziarie, per chi è interessato ad acquistare immobili provenienti da fallimenti o pignoramenti, valutandone la reale convenienza;
- nella gestione di patrimoni ereditari, con particolare attenzione alla divisione tra coeredi, in via transattiva o giudiziale.
Un servizio che si avvale di più competenze
Una gestione efficace del patrimonio immobiliare raramente si esaurisce nel solo ambito legale: richiede spesso il contributo coordinato di più figure — commercialisti per gli aspetti fiscali, tecnici e geometri per le verifiche sull'immobile, agenti immobiliari per la parte di intermediazione. Per questo l'Avvocato Alessia Sansone lavora in rete con altri professionisti, in modo da offrire un punto di riferimento unico anche quando la pratica richiede competenze diverse da quella strettamente legale.
A chi si rivolge
Il servizio è pensato sia per privati che si trovano a gestire uno o più immobili — magari ricevuti in eredità o accumulati nel tempo — sia per imprese che hanno immobili da locare, vendere o mettere a reddito e necessitano di un referente legale stabile.
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